청약 가점 계산 84점 — 규칙 별표 1을 그대로 옮기면 흔히 틀리는 자리가 다섯이에요

청약 가점을 계산기에 넣어 보면 숫자가 하나 나오죠. 그런데 그 숫자가 맞는지는 계산기가 알려 주지 않아요. 결국 규칙 원문을 한 번은 봐야 해요.

그래서 원문을 직접 받아 봤어요. 배점표는 주택공급에 관한 규칙 별표 1 하나에 다 들어 있어요. 표를 그대로 옮기고 산정 기준까지 읽어 보니, 스스로 셀 때 어긋나기 쉬운 자리가 다섯 군데 있었어요.

가장 먼저 하나만 말씀드릴게요. 부양가족이 0명이어도 5점이에요. 0점이 아니에요. 여기서 5점을 빼고 세는 분이 많아요.

어떤 자료를 봤는지 먼저 밝힐게요

법령은 개정되면 값이 바뀌니까 어느 판본을 봤는지가 먼저예요.

항목	값
법령	주택공급에 관한 규칙 (국토교통부령 제1592호)
공포일	2026년 6월 15일
시행일	2026년 6월 15일
현행 여부	현행
소관	국토교통부
받는 법	국가법령정보센터 공개 API로 XML 원문을 직접 수신
조회 일시	2026년 8월 22일 오후 5시 5분에서 5시 10분 사이 (한국 시각)

받은 원문은 323,835바이트였고 조문 110개, 별표와 서식이 13개 들어 있었어요.

한 가지 미리 밝혀 둘게요. 2026년 6월 15일 개정은 가점제를 건드리지 않았어요. 개정이유를 보면 신생아 특별공급을 새로 만들고 지역균형발전 특별공급을 신설하는 내용이 중심이에요. 그러니 이 글은 "배점이 최근에 바뀌었다"고 말하지 않아요. 지금 배점이 이렇다는 것까지만 적을게요.

84점은 32점과 35점과 17점을 더한 값이에요

가점 항목은 셋이에요. 규칙 제2조 제8호가 항목 이름을 이렇게 정해 뒀어요. 무주택기간, 부양가족수, 주택청약종합저축 가입기간이에요.

항목	상한	한 칸당
무주택기간	32점	1년마다 2점
부양가족수	35점	한 명마다 5점
주택청약종합저축 가입기간	17점	1년마다 1점
합계	84점

여기서 눈에 띄는 게 하나 있어요. 가장 큰 몫이 무주택기간이 아니라 부양가족수예요. 84점 중 35점, 그러니까 41퍼센트가 부양가족에서 나와요. 무주택기간은 32점으로 그다음이고요.

항목별 배점표를 원문 그대로 옮길게요

무주택기간은 열여섯 칸이에요.

기간	점수	기간	점수
1년 미만	2	8년 이상 9년 미만	18
1년 이상 2년 미만	4	9년 이상 10년 미만	20
2년 이상 3년 미만	6	10년 이상 11년 미만	22
3년 이상 4년 미만	8	11년 이상 12년 미만	24
4년 이상 5년 미만	10	12년 이상 13년 미만	26
5년 이상 6년 미만	12	13년 이상 14년 미만	28
6년 이상 7년 미만	14	14년 이상 15년 미만	30
7년 이상 8년 미만	16	15년 이상	32

부양가족수는 일곱 칸이에요.

인원	점수
0명	5
1명	10
2명	15
3명	20
4명	25
5명	30
6명 이상	35

청약통장 가입기간은 열일곱 칸이에요.

기간	점수	기간	점수
6개월 미만	1	8년 이상 9년 미만	10
6개월 이상 1년 미만	2	9년 이상 10년 미만	11
1년 이상 2년 미만	3	10년 이상 11년 미만	12
2년 이상 3년 미만	4	11년 이상 12년 미만	13
3년 이상 4년 미만	5	12년 이상 13년 미만	14
4년 이상 5년 미만	6	13년 이상 14년 미만	15
5년 이상 6년 미만	7	14년 이상 15년 미만	16
6년 이상 7년 미만	8	15년 이상	17
7년 이상 8년 미만	9

가입기간만 1년 미만이 두 칸으로 쪼개져 있어요. 6개월을 기준으로 1점과 2점이 갈려요.

틀리기 쉬운 자리 첫째, 무주택기간의 출발점

무주택기간을 언제부터 세느냐가 첫 번째 함정이에요. 별표 1 제1호 가목 3)이 이렇게 적어요.

무주택기간은 주택공급신청자와 그 배우자를 기준으로 하고, 주택공급신청자의 연령이 30세가 되는 날부터 계속하여 무주택인 기간으로 하되, 30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택기간을 기산한다.

만 30세예요. 성인이 된 날도, 독립해 나온 날도, 세대분리를 한 날도 아니에요. 다만 30세 전에 혼인신고를 했다면 그날부터 세요.

그리고 조문이 문장을 하나 더 붙여요.

이 경우 주택공급신청자 또는 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날부터 무주택기간을 산정한다.

두 번 이상 소유한 적이 있으면 가장 최근에 무주택자가 된 날이 기준이에요. 그러니까 "예전에 잠깐 있었지만 오래전 일이니까"로 넘기면 안 돼요. 그 처분일이 출발점이 돼요.

틀리기 쉬운 자리 둘째, 부양가족 0명은 5점이에요

표를 다시 보시면 부양가족 0명 칸이 5점이에요. 0점이 아니에요.

이건 계산에서 꽤 크게 작용해요. 혼자 신청하는 분이 "부양가족 없으니 이 항목은 0"으로 두면 실제보다 5점 낮게 나와요. 무주택기간으로 치면 2년 반어치가 통째로 사라지는 셈이에요.

반대 방향의 오해도 있어요. 부양가족이 한 명 늘 때마다 5점이니까 6명이 상한이에요. 일곱 명이든 여덟 명이든 35점에서 멈춰요.

틀리기 쉬운 자리 셋째, 부모님 집이 양쪽에서 다르게 작동해요

여기가 이번에 원문을 읽으면서 가장 놀란 자리예요.

먼저 규칙 제53조 제6호를 볼게요. 이 조는 "주택을 소유하지 아니한 것으로 본다"고 볼 경우를 열두 가지 적어 두는데, 그중 여섯 번째가 이거예요.

60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우

그러니까 60세 이상 부모님이 집을 갖고 계셔도 나는 무주택으로 봐요. 여기까지는 널리 알려진 내용이에요.

그런데 별표 1 제1호 라목에 단서가 하나 붙어 있어요.

다만, 나목에 따라 부양가족 여부를 판단할 때에는 제53조제6호를 적용하지 않는다.

부양가족을 셀 때는 그 예외를 쓰지 않는다는 뜻이에요. 그러면 나목 2) 단서가 그대로 걸려요.

다만, 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있는 경우에는 직계존속과 그 배우자 모두 부양가족으로 보지 않는다.

정리하면 이래요. 60세 이상 부모님이 집을 갖고 계시면,

판단	결과
나의 무주택 여부	무주택으로 봐요 (제53조 제6호 적용)
부모님의 부양가족 인정	두 분 모두 부양가족에서 빠져요 (제6호 미적용)

같은 사실 하나가 한쪽에서는 유리하게, 다른 쪽에서는 불리하게 작동해요. 부모님을 모시고 있으니 부양가족 두 명은 당연히 들어간다고 계산했다면 10점이 통째로 어긋나요.

그리고 이 단서는 부모님 두 분 중 한 명만 집이 있어도 두 분 다 빠지게 만들어요. 한 명은 남는 게 아니에요.

틀리기 쉬운 자리 넷째, 부양가족은 요건이 사람마다 달라요

부양가족이라는 낱말 하나에 서로 다른 요건 세 벌이 들어 있어요.

대상	요건
배우자	같은 세대별 주민등록표에 없어도 포함해요
직계존속	신청자가 세대주이고, 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 등본에 올라 있어야 해요
30세 이상 직계비속	공고일 기준 최근 1년 이상 계속 같은 등본에 올라 있어야 해요
자녀	미혼인 경우로 한정해요

3년과 1년이 다르다는 게 핵심이에요. 부모님은 3년, 서른 넘은 자녀는 1년이에요. 그리고 자녀 쪽에는 미혼 조건이 별도로 붙어요.

손자녀에 관한 괄호도 하나 있어요. 손자녀가 같은 등본에 올라 있고 그 손자녀의 부모가 모두 사망한 경우에는 손자녀를 자녀에 포함한다고 적혀 있어요.

틀리기 쉬운 자리 다섯째, 배우자 통장은 절반만 최대 3점이에요

별표 1 제2호 비고 2에 이런 문장이 있어요.

배우자가 주택청약종합저축에 가입하고 있는 경우에는 제46조에 따른 특별공급의 경우를 제외하고 그 배우자의 주택청약종합저축 가입기간의 50퍼센트에 해당하는 기간에 대해 산정한 점수(3점을 초과하는 경우에는 3점을 말한다)를 주택공급신청자의 가입기간에 관한 가점 점수에 합산할 수 있다.

읽을 때 조심할 곳이 네 군데예요.

첫째, 기간이 아니라 절반이에요. 배우자 통장이 10년이면 10년어치가 아니라 5년어치로 점수를 매겨요.

둘째, 합산되는 점수의 상한이 3점이에요. 배우자 통장이 아무리 오래돼도 3점을 넘겨 붙지 않아요.

셋째, 합산한 뒤 총점 상한이 17점이에요. 내 통장 점수가 이미 16점이면 3점을 다 붙여도 17점에서 멈춰요.

넷째, 노부모 부양자 특별공급은 제외예요. 조문이 가리키는 제46조가 노부모 부양자에 대한 특별공급이에요.

한 가지 더요. 조문이 "합산할 수 있다" 로 적혀 있어요. "합산한다"가 아니에요. 그래서 이 글은 자동으로 붙는다고 단정하지 않을게요. 실제 신청 화면에서 어떻게 처리되는지는 공고문과 접수 창구에서 확인하시는 편이 정확해요.

집이 있어도 무주택으로 보는 경우가 열두 가지예요

무주택기간을 세려면 먼저 "무주택인가"부터 정해야 하죠. 그 판정은 규칙 제53조가 맡아요. 조문 첫 문장이 이래요.

주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다.

기본은 분양권도 지분도 주택으로 본다예요. 그다음에 예외를 열두 가지 적어 두는데, 생활에서 자주 걸리는 것만 옮길게요.

호	무주택으로 보는 경우
제5호	세대가 20제곱미터 이하 주택이나 분양권을 1호 또는 1세대만 소유한 경우
제6호	60세 이상 직계존속이 주택이나 분양권을 소유한 경우
제9호 가목	주거전용 60제곱미터 이하이고 가격이 1억원 이하(수도권은 1억6천만원 이하)인 것을 1호만 소유한 경우
제9호 나목	주거전용 85제곱미터 이하이고 가격이 3억원 이하(수도권은 5억원 이하)인 것을 1호만 소유한 경우
제1호	상속으로 공유지분을 취득했는데 부적격 통보를 받은 날부터 3개월 이내에 처분한 경우
제11호	보증금을 못 돌려받은 임차인이 그 집을 경매나 공매로 낙찰받아 소유한 경우 (가격 1억5천만원, 수도권 3억원 초과 또는 85제곱미터 초과는 제외)

여기서 두 가지를 짚고 갈게요.

첫째, 소형·저가주택 기준은 면적과 가격을 함께 봐요. 60제곱미터 이하라도 가격이 넘으면 안 되고, 가격이 낮아도 면적이 넘으면 안 돼요. 그리고 1호 또는 1세대만 소유한 경우로 한정돼요. 두 채면 이 예외가 사라져요.

둘째, 제11호의 예외에는 상한이 붙어요. 전세금을 못 받아 살던 집을 낙찰받은 경우인데, 그 집이 1억5천만원(수도권 3억원)을 넘거나 85제곱미터를 넘으면 예외에서 빠져요.

청약통장은 최초 가입일 하나로 세요

가입기간 산정 기준은 별표 1 제1호 다목이 정해요.

입주자모집공고일 현재 주택공급신청자의 주택청약종합저축 가입기간을 기준으로 하며, 주택청약종합저축의 종류, 금액, 가입자 명의변경을 한 경우에도 최초 가입일을 기준으로 가입기간을 산정한다.

종류를 바꿔도, 금액을 바꿔도, 명의를 변경해도 최초 가입일이에요. 그래서 부모님이 오래전에 만들어 준 통장을 물려받았다면 그 최초 가입일이 그대로 살아 있어요.

옛 통장에 관한 문장도 하나 있어요. 규칙 제2조 제8호 다목이 이렇게 적어요.

청약예금 또는 청약부금을 해지하는 즉시 해당 청약예금 또는 청약부금의 납입금을 주택청약종합저축에 가입하여 납입한 경우에는 청약예금 또는 청약부금의 가입기간을 합산한다.

조건이 "해지하는 즉시" 예요. 해지하고 한참 뒤에 새로 만든 경우까지 합산해 준다고는 적혀 있지 않아요.

그리고 가점제가 아예 적용되지 않는 자리가 있어요

배점을 아무리 잘 세도 그 주택이 가점제로 뽑지 않으면 소용이 없어요. 제28조가 비율을 정해 둬요.

85제곱미터 이하 민영주택은 제1순위에서 경쟁이 있으면 이렇게 갈려요.

규모	지역	가점제 비율
60㎡ 이하	수도권 공공주택지구·투기과열지구·청약과열지역	40퍼센트
60㎡ 이하	그 밖의 지역	40퍼센트 이하에서 지자체가 공고
60㎡ 초과 85㎡ 이하	수도권 공공주택지구·투기과열지구·청약과열지역	70퍼센트
60㎡ 초과 85㎡ 이하	그 밖의 지역	40퍼센트 이하에서 지자체가 공고

85제곱미터를 초과하면 원칙이 추첨이에요. 단서에 적힌 비율만 가점제로 뽑아요. 공공건설임대주택은 100퍼센트, 투기과열지구는 80퍼센트, 청약과열지역은 50퍼센트, 수도권 공공주택지구는 80퍼센트 이하에서 지자체가 공고하는 비율이에요.

그리고 제28조 제6항이 가점제 대상에서 아예 빼는 경우를 둘 적어요. 1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 사람, 그리고 과거 2년 이내에 가점제로 다른 주택에 당첨된 사람의 세대에 속한 사람이에요.

다만 단서가 있어요. 그 밖의 지역에서 지자체가 공고한 비율로 선정하는 경우에는 1주택 세대도 가점제 대상에 포함돼요. 그리고 제외되더라도 추첨제 대상에는 들어가요.

동점 처리도 조문에 있어요. 제28조 제7항이 가점제 점수가 같으면 주택청약종합저축 가입기간이 긴 사람을 먼저 선정하고, 그것도 같으면 추첨한다고 적어요. 가점제에서 떨어져도 별도 신청 없이 추첨 대상에 자동으로 포함되고요.

계산해 보면 이렇게 갈려요

같은 사람이 두 가지로 계산되는 예를 하나 들어 볼게요. 조건은 이래요. 만 38세, 30세부터 계속 무주택, 청약통장 12년, 세대주이고 5년 전부터 부모님(둘 다 62세)과 같은 등본, 배우자와 미혼 자녀 하나.

부모님이 무주택인 경우

항목	계산	점수
무주택기간	8년 이상 9년 미만	18
부양가족수	배우자 1 + 자녀 1 + 부모 2 = 4명	25
통장 가입기간	12년 이상 13년 미만	14
합계		57

부모님 중 한 분이 집을 갖고 계신 경우

항목	계산	점수
무주택기간	60세 이상 직계존속 소유는 제53조 제6호로 무주택 유지	18
부양가족수	부모 두 분 모두 제외되어 배우자 1 + 자녀 1 = 2명	15
통장 가입기간	12년 이상 13년 미만	14
합계		47

10점이 갈려요. 무주택기간은 그대로인데 부양가족만 두 명이 빠지기 때문이에요.

스스로 점검할 순서

원문을 읽고 나서 정리한 순서예요.

첫째, 무주택기간의 출발일을 확정하세요. 만 30세 생일, 30세 전 혼인이면 혼인신고일, 주택을 소유한 적이 있으면 가장 최근에 무주택자가 된 날 중에서 정해요.

둘째, 등본을 떼서 세대주가 누구인지부터 보세요. 부모님을 부양가족에 넣으려면 신청자가 세대주여야 해요. 세대주가 아니면 3년을 채웠어도 들어가지 않아요.

셋째, 등재 기간을 날짜로 확인하세요. 부모님은 3년, 서른 넘은 자녀는 1년이에요. "대략 그쯤"이 아니라 등본의 전입일로 세셔야 해요.

넷째, 부모님과 그 배우자의 주택 소유 여부를 확인하세요. 한 분만 갖고 계셔도 두 분 다 빠져요.

다섯째, 통장은 최초 가입일 기준이에요. 별표 1 제1호 다목이 종류나 금액을 바꿨어도, 가입자 명의를 변경했어도 최초 가입일을 기준으로 산정한다고 적어 뒀어요. 청약통장 납입 전략은 청약통장 월 25만원 납입 기준에 따로 정리해 뒀어요.

확인하지 못한 것도 적어 둘게요

첫째, 각 항목이 언제 도입되고 바뀌었는지는 안 봤어요. 연혁 조회를 하지 않았으니 "최근에 생겼다"는 식의 말은 쓰지 않을게요.

둘째, 당첨 커트라인 통계는 보지 않았어요. 이 글은 배점과 산정 기준만 다뤄요.

셋째, 국민주택 쪽은 다루지 않았어요. 국민주택 일반공급은 제27조가 따로 정하고 순위 기준이 달라요. 이 글은 민영주택 일반공급의 가점제만이에요.

넷째, 특별공급 전반은 범위 밖이에요. 노부모 부양자 특별공급이 배우자 통장 합산에서 제외된다는 사실만 확인했어요.

다섯째, 시중 계산기들이 어떻게 세는지는 확인하지 않았어요. 그래서 "계산기가 틀린다"고 쓰지 않았어요. 규칙 원문이 이렇게 정한다는 것까지만 적었어요.

정리하면

물음	규칙 원문이 정한 답
만점	84점 (32 + 35 + 17)
가장 큰 항목	부양가족수 35점
부양가족 0명	0점이 아니라 5점
무주택기간 기산	만 30세, 30세 전 혼인이면 혼인신고일
부모님 유주택	나는 무주택 유지, 부모님은 두 분 다 부양가족 제외
직계존속 요건	신청자가 세대주 + 3년 이상 동일 등본
30세 이상 자녀	1년 이상 동일 등본, 미혼 한정
배우자 통장	기간의 50퍼센트, 최대 3점, 합산 후 17점 상한
동점일 때	통장 가입기간이 긴 사람, 그다음 추첨

가점은 노력으로 올리기 어려운 항목이에요. 그래서 더더욱 지금 몇 점인지를 정확히 아는 것이 먼저예요. 잘못 센 점수로 넣으면 부적격 통보를 받고 그 뒤 절차가 길어져요. 계약 전에 서류를 직접 확인하는 습관이 결국 돈을 지켜 주는데, 그 감각은 소액임차인 최우선변제 기준일을 등기부로 확인하는 방법에서 다룬 것과 같아요.

확인한 자료: 국가법령정보센터 「주택공급에 관한 규칙」(국토교통부령 제1592호, 2026년 6월 15일 공포·시행) 제2조 제8호, 제28조, 제53조, 별표 1. 2026년 8월 22일 오후 5시 5분에서 5시 10분 사이(한국 시각)에 공개 API로 XML 원문을 직접 받아 조문과 별표를 그대로 옮겼어요. 인용문은 원문 그대로예요.