종합부동산세 6월 1일 기준일 — 5월에 사면 손해, 팔면 이득인 이유 시뮬레이션

매년 5월 말이 되면 부동산 매매 계약을 잡고 있는 분들 사이에서 똑같은 질문이 올라와요. "잔금을 5월 31일에 칠까요, 6월 2일에 칠까요?" 하루 차이로 종합부동산세 1년치가 통째로 갈리거든요.

예를 들어 매수자가 5월 30일에 잔금을 치르면 그 해 종부세는 매수자가 내요. 같은 집을 6월 2일에 넘겨받았다면 그 세금은 매도자 몫이 되는 구조예요. 6월 1일 현재 소유자가 1년치 종부세를 다 낸다 — 이 한 줄이 부동산 세금의 가장 큰 함정이자 절세 포인트예요.

이 글에서는 ① 6월 1일 기준일이 왜 그렇게 중요한지, ② 1주택·부부공동명의·다주택자별 공제와 세율, ③ 5월 잔금 vs 6월 잔금 시나리오 시뮬레이션, ④ 9월 부부공동명의 특례 신청, ⑤ 12월 납부와 분납 활용까지 정리했어요. 모든 숫자는 2026년 5월 기준 국세청 공식 자료(공정시장가액비율 60%, 일반세율 0.5~2.7%, 1주택 공제 12억·다주택 공제 9억)로 계산했어요. 다만 시나리오 세액은 비교를 단순하게 하려고 재산세 중복분 공제를 빼기 전 금액이라 실제 고지액은 이보다 적어요. 특정 매매 추천이 아니고 실제 계약 전 본인 보유 주택 수·공시가격·세대 구성을 다시 확인하셔야 해요.

5월은 종합소득세 신고 기간과도 겹쳐요. 자영업자라면 노란우산공제 2026년 자영업자·프리랜서 가이드에서 종소세 절세 항목도 확인하세요.

종부세 과세기준일 6월 1일 — 단 하루의 차이가 1년치 세금을 가른다

종합부동산세는 재산세와 짝꿍 세금이에요. 둘 다 매년 6월 1일 현재 사실상 소유자를 기준으로 그 해 1년치 보유세를 부과해요(지방세법 제107조·제114조, 종합부동산세법 제3조·제7조). 보유 기간을 일할 계산하지 않아요.

핵심 메커니즘은 이래요.

• 6월 1일 현재 소유자 → 그 해 7월·9월 재산세 + 12월 종부세 모두 부담
• 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 5월 31일 이전 → 매도인이 그 해 보유세 회피
• 6월 1일 당일 잔금 → 매수인이 그 날 소유자가 되니 그 해 보유세 부담

여기서 등기 시점이 아니라 잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 취득일로 봐요(지방세법 시행령 제20조). 등기는 며칠 뒤에 해도 잔금 친 날이 5월 31일이면 그 날부터 매수인 소유로 인정돼서 매수인이 종부세를 내야 해요.

반대로 5월 30일에 잔금을 치면 5월 31일 기준 매수인이 소유자가 되니까 6월 1일 기준일에도 매수인이 소유자. 그 해 종부세는 매수인 부담이에요. 즉 매수인 입장에서는 6월 2일 이후 잔금이 종부세를 안 내는 가장 안전한 라인이에요.

2026년 종부세 핵심 숫자 한 번에

본격 시뮬레이션 전에 2026년 5월 기준 공식 수치를 한 번 정리해요. 모든 계산이 이 표에서 출발해요.

항목	1세대 1주택자	다주택자(2주택 이상)
기본공제	12억원	인별 합산 9억원
공정시장가액비율	60%	60%
세율	0.5~2.7% (일반세율)	0.5~2.7% (2주택 이하) / 0.5~5.0% (3주택 이상, 과표 12억 초과 구간부터 중과)
고령자·장기보유 공제	최대 80% (단독명의·공동명의 특례)	적용 안 됨
농어촌특별세	종부세액 × 20%	종부세액 × 20%
신고·납부	12월 1일~15일	12월 1일~15일

과세표준 계산식은 단순해요.

• 과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%
• 산출세액 = 과세표준 × 누진세율 − 누진공제
• 결정세액 = 산출세액 − 재산세 중복분 − 세액공제(고령자·장기보유)
• 납부세액 = 결정세액 + 농특세(결정세액 × 20%)

아래 시나리오는 흐름을 단순하게 보여주려고 재산세 중복분 공제를 빼기 전 금액으로 계산했어요. 이 공제액은 재산세가 표준세율대로 부과됐다면 대략 종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%예요(종합부동산세법 제9조제3항, 같은 법 시행령 제4조의3). 2026년 1세대 1주택(시가표준액 6억 초과)의 재산세 공정시장가액비율은 45%라서(지방세법 시행령 제109조제1항제2호), 시나리오 1의 공시가 14억 1주택(세액공제 없는 매수자 기준)은 약 21만 6,000원이 빠지고 농특세 포함 약 46만원이 돼요. 재산세가 과세표준 상한 등으로 덜 부과된 집은 공제액도 그만큼 줄어서, 실제 고지액은 홈택스 모의계산으로 확인하는 게 정확해요.

세율 누진 구간(2주택 이하 일반세율 기준)은 과세표준 3억원 이하 0.5%, 3억~6억 0.7%, 6억~12억 1.0%, 12억~25억 1.3%, 25억~50억 1.5%, 50억~94억 2.0%, 94억 초과 2.7%예요. 1세대 1주택은 단독명의일 경우 세대원 명의 주택을 합쳐도 1주택만 보유해야 하고, 부부공동명의는 별도 특례 신청을 해야 1주택자 혜택이 적용돼요.

시나리오 1 — 1세대 1주택자, 공시가 14억 아파트 5월 잔금 vs 6월 잔금

가장 흔한 케이스부터. 공시가격 14억원(2026년 현실화율 69%로 단순 환산하면 시세 약 20억원) 1세대 1주택을 매도자(8년 보유, 만 58세)가 매수자(첫 집)에게 넘기는 상황이에요.

그 해 종부세 계산

• 과세표준 = (14억 − 12억) × 60% = 1억 2,000만원
• 산출세액 = 1.2억 × 0.5% = 60만원 (3억 이하 구간)
• 매수자가 낼 때(첫 집이라 보유 0년, 만 60세 미만이면 세액공제 없음): 60만원 + 농특세 12만원 = 72만원
• 매도자가 낼 때(8년 보유라 장기보유 공제 20%, 만 58세라 연령 공제 없음): 48만원 + 농특세 9만 6,000원 = 약 58만원
• 두 금액 모두 재산세 중복분 공제 전이에요.

여기까지는 1주택자 기준이에요. 그런데 매수자가 첫 집이라면 1주택자 그대로지만 매수자가 이미 1주택을 갖고 있으면 2주택자가 되면서 계산이 완전히 달라져요. 다만 기존 집을 팔 계획으로 먼저 산 갈아타기라면 신청해서 1세대 1주택자로 인정받는 길이 있어요(시나리오 3 참고).

5월 31일 잔금 vs 6월 2일 잔금 시나리오

시나리오	그 해 종부세 부담	매도자 손익	매수자 손익
5월 31일 잔금 (매도자 회피)	매수자 72만원	0원 (회피)	-72만원
6월 1일 잔금 (매수자 부담)	매수자 72만원	0원 (회피)	-72만원
6월 2일 잔금 (매도자 부담)	매도자 약 58만원	약 -58만원	0원

핵심: 6월 1일 잔금이 가장 헷갈리는 함정이에요. 잔금 직전까지는 매도자가 집주인이라 매도자가 그 해 종부세를 낼 것 같지만, 잔금을 6월 1일에 치르면 매수자가 그 날 취득한 것으로 봐서(지방세법 시행령 제20조제2항) 6월 1일 현재 사실상 소유자는 매수자예요. 등기를 며칠 뒤에 해도 결과는 같아서 그 해 종부세는 매수자 부담이에요. 행정자치부(현 행정안전부)도 2017년 5월 안내에서 6월 1일 매매는 매수자가, 6월 2일 매매는 매도자가 재산세를 부담한다고 설명했어요. 안전하게 가르려면 5월 31일까지 잔금(매도자 회피, 매수자 부담) 또는 6월 2일 이후 잔금(매수자 회피, 매도자 부담) 중 하나로 명확히 잡아야 해요.

72만원이 적게 보일 수 있지만 같은 방식(세액공제 없는 1주택, 재산세 중복분 공제 전, 농특세 포함)으로 계산하면 공시가 16억은 약 144만원, 18억은 약 230만원으로 빠르게 늘어요. 공시가격이 높은 1주택일수록 잔금일을 5월로 잡느냐 6월 2일 이후로 잡느냐에 따라 매수자가 떠안는 금액이 수백만원까지 벌어질 수 있어요.

시나리오 2 — 부부공동명의 1주택, 공시가 18억 단독 vs 공동 어떤 게 유리?

부부공동명의는 종부세에서 가장 헷갈리는 포인트예요. 인별 9억원씩 부부 합산 18억원을 공제받느냐, 단독명의로 신청해서 12억원 공제 + 고령자·장기보유 공제 80%까지 받느냐가 갈리거든요.

공시가 18억 부부공동명의 시뮬레이션

부부 각자 50:50 지분, 만 65세, 보유기간 12년 가정.

옵션 A — 공동명의 그대로 (인별 9억 공제)

• 부부 각자 인별 공시가 9억(18억 ÷ 2)
• 인별 과세표준 = (9억 − 9억) × 60% = 0원
• 종부세 = 0원 (각자 9억 공제선과 정확히 같음)

옵션 B — 단독명의 특례 신청 (12억 공제 + 세액공제)

• 합산 과세표준 = (18억 − 12억) × 60% = 3억 6,000만원
• 산출세액 = 3.6억 × 0.7% − 누진공제 = 약 192만원 (구간별 정확 계산)
• 고령자 공제 65세 30% + 장기보유 10년 40% = 합계 70%
• 결정세액 = 192만원 × (1 − 0.7) = 약 58만원
• 농특세 = 57.6만 × 20% = 약 11.5만원
• 합계 약 69만원 (재산세 중복분 공제 전)

18억 구간에서는 공동명의 0원이 단독명의 약 69만원보다 유리해요. 그런데 같은 부부가 공시가 22억 아파트라면 결과가 뒤집혀요.

공시가 22억 부부공동명의 시뮬레이션 (같은 조건 65세, 12년)

옵션 A — 공동명의 (인별 11억씩, 9억 공제)

• 인별 과세표준 = (11억 − 9억) × 60% = 1.2억
• 인별 산출세액 = 1.2억 × 0.5% = 60만원
• 부부 합산 종부세 = 120만원 + 농특세 24만 = 합계 144만원 (재산세 중복분 공제 전)

옵션 B — 단독명의 특례 (12억 공제 + 70% 세액공제)

• 과세표준 = (22억 − 12억) × 60% = 6억
• 산출세액 = 150만원 + (6억 − 3억) × 0.7% = 360만원 (3억 초과 6억 이하 구간)
• 70% 공제 적용 후 108만원
• 농특세 21.6만 → 합계 약 130만원 (재산세 중복분 공제 전)

22억 구간에서는 단독명의 특례가 약 130만원으로 공동명의 144만원보다 약 14만원 적어요. 같은 65세·12년 조건(공제 70%)이면 공시가 21억대에서 단독명의 특례가 역전하고, 공제율이 80%(70세 이상·10년 이상 보유 등)면 역전 지점이 공시가 20억 안팎으로 내려와요. 본인이 60대 후반·70대이고 보유 10년 이상이라면 단독명의 특례를 진지하게 고민해야 해요.

특례 신청 기간은 매년 9월 16일부터 30일까지(종합부동산세법 제10조의2제2항). 특례를 한 번 신청하면 다음 해부터는 재정경제부령이 정한 신청 사항이 바뀐 경우에 같은 기간 변경신청을 해요(같은 법 시행령 제5조의2제5항). 공시가격은 해마다 바뀌니 매년 9월에 유불리를 다시 계산해 보는 게 안전해요. 그리고 2026년부터는 누구 이름으로 신청할지까지 부부가 고르게 바뀌었어요. 시행령에서 지분율 기준이 빠진 경위와 그 선택이 세액공제를 얼마나 바꾸는지는 공동명의 1주택자 특례를 누구 이름으로 낼지 다룬 글에 조문으로 정리해 뒀어요.

시나리오 3 — 다주택자 진입, 1주택 → 2주택 종부세 폭증 구조

1주택자 부모님이 나중에 자녀에게 줄 작은 빌라를 한 채 더 사는 것처럼, 기존 집을 그대로 두고 집을 추가로 사서 2주택자가 되는 구간이 가장 위험해요. 1주택 공제 12억이 9억으로 떨어지고 고령자·장기보유 공제도 사라지거든요.

기존 집을 팔 계획으로 새 집을 먼저 산 갈아타기는 달라요. 새 집을 취득한 날부터 3년이 안 지났다면 그 해 9월 16일부터 30일까지 신청해서 1세대 1주택자로 인정받아요. 두 집 공시가격 합계에서 12억을 공제하고, 고령자·장기보유 세액공제는 새 집 몫 세액을 뺀 나머지에 적용돼요(종합부동산세법 제8조제4항제2호·제5항, 제9조제7항·제9항, 시행령 제4조의2제1항). 기존 집을 팔지 않아 나중에 요건을 못 채우면 그동안 덜 낸 세액과 이자상당가산액을 추징해요(같은 법 제17조제5항제2호).

다만 조정대상지역에 집을 가진 사람이 조정대상지역 집을 새로 사서 일시적 2주택이 된 경우에는 이 3년이 2년으로 줄어요. 2026년 9월 29일 국무회의를 거쳐 9월 30일 공포되고 10월 1일부터 시행되는 종합부동산세법 시행령 개정 내용이에요(시행령 제4조의2제1항제1호). 부칙에 따라 2026년 8월 4일 이후 새 집을 취득한 경우부터 적용되고, 재정경제부는 2027년 6월 1일 기준으로 매기는 종부세부터 적용된다고 발표했어요. 2026년 8월 3일까지 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 집은 종전처럼 3년이에요. 2년은 새 집을 취득한 날 현재 두 집이 모두 조정대상지역에 있을 때만 적용돼요. 새 집이 있는 지역이 조정대상지역으로 지정 공고된 날까지 그 집을 샀거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 서류로 확인되면, 8월 4일 이후 취득이라도 3년 그대로예요. 같은 조건이 양도소득세 비과세 처분 기한에서는 어떻게 읽히는지 일시적 2주택 비과세 요건을 다룬 글에서 조문과 날짜 예시로 따로 살펴봤어요.

공시가 14억 본가 + 공시가 5억 빌라 추가 시나리오

만 65세, 본가 12년 보유 가정. 빌라는 새로 매수하고 본가도 계속 보유.

1주택 시점 (본가만 보유)

• 과세표준 = (14억 − 12억) × 60% = 1.2억
• 산출 60만원 × (1 − 70% 공제) = 18만원
• 농특세 3.6만 → 합계 약 22만원 (재산세 중복분 공제 전)

2주택 시점 (본가 + 빌라)

• 합산 공시가 = 14 + 5 = 19억
• 인별 과세표준 = (19억 − 9억) × 60% = 6억
• 산출 150만원 + (6억 − 3억) × 0.7% = 360만원
• 고령자·장기보유 공제 적용 안 됨
• 농특세 72만 → 합계 약 432만원 (재산세 중복분 공제 전)

같은 본가에 빌라 한 채 늘렸을 뿐인데 종부세가 22만 → 432만원, 약 20배 뛰는 구조예요. 자녀에게 빌라를 증여할지 본인이 보유할지 결정할 때 증여세뿐 아니라 본인 종부세 영향까지 같이 봐야 해요.

자녀에게 증여할 때 과세가액에서 빼 주는 증여재산공제는 10년 합산으로 성년 자녀 5,000만원, 미성년 자녀 2,000만원이에요(상속세 및 증여세법 제53조). 같은 사람에게 10년 안에 받은 증여는 합쳐서 계산하니(같은 법 제47조제2항) 장기 플랜으로 보세요. 단계별 방법은 자녀 증여세 절세 가이드에 정리돼 있어요.

5월 매매 협상에서 종부세 어떻게 다뤄야 하나

5월에 부동산 거래를 하면 매수자·매도자 양쪽 다 종부세를 의식해요. 매도자는 5월 31일까지 잔금을 받으려 하고, 매수자는 6월 2일 이후로 미루려고 하죠. 협상 룸이 그만큼 좁아져요.

매수자 입장 — 5가지 협상 카드

1. 6월 2일 잔금이 기본. 이걸 양보하지 않는 게 첫 번째 카드.
2. 매도자가 5월 잔금을 강력히 요구하면 그 해 종부세 50% 매도자 부담 약정(특약 조항)을 매매계약서에 명시.
3. 그래도 안 되면 매매가 인하 협상. 종부세 추정액(예: 200만원) 만큼 매매가에서 깎기.
4. 본인이 1주택 → 2주택이 되는 구간이면 2주택 종부세 차액까지 계산해서 매도자와 분담 협의. 갈아타기라면 일시적 2주택 특례를 신청한 기준으로 계산.
5. 등기접수도 6월 2일 이후로 맞추기. 잔금보다 등기를 먼저 하면 그 등기일이 취득일이 돼서(지방세법 시행령 제20조제14항), 잔금과 등기가 모두 6월 2일 이후여야 6월 1일 현재 소유자가 매도자로 분명해져요.

매도자 입장 — 3가지 절세 카드

1. 5월 31일 24시 이전 잔금 확정. 등기접수도 같이 마치기.
2. 매수자가 6월로 미루려 하면 종부세 추정액의 일부를 매매가에 얹어서 받기.
3. 본인이 다주택자라면 그 해 종부세 회피액이 수백만~수천만원이라 매매가를 양보해서라도 5월 안 잔금을 마무리하는 게 유리할 때가 많음.

거래 가격이 종부세보다 큰 변수

종부세는 한 해 분이고, 매매가는 평생 손익이에요. 종부세 200만원 아끼려고 매매가 협상에서 1,000만원 양보하는 건 손해. 협상에서 종부세는 계약 조건의 한 항목으로 다루고, 가격 협상이 마무리된 뒤 마지막에 잔금일을 조정하는 순서가 합리적이에요.

12월 종부세 신고·납부와 분납 활용

5월·6월 매매가 끝났다면 11월 말~12월 초가 다음 액션. 관할 세무서가 납부기간 시작 5일 전까지(11월 말) 고지서를 보내고(종합부동산세법 제16조제2항), 12월 1일~15일이 신고·납부 기간이에요.

납부 방법 4가지

• 고지 납부: 국세청이 계산한 고지서대로 납부. 가장 일반적.
• 신고 납부: 고지된 세액이 실제와 다르다면 12월 1일부터 15일까지 직접 신고·납부할 수 있어요. 신고하면 고지 결정은 없었던 것으로 봐요(종합부동산세법 제16조제3항).
• 전자납부: 홈택스·손택스에서 계좌이체로 납부. 국세 자동이체는 부가가치세 예정고지분만 대상이라 종부세는 해당하지 않아요(국세징수법 시행규칙 제13조).
• 카드 납부: 신용카드·체크카드도 가능. 납부대행수수료는 카드마다 달라서 국세청 안내 기준 신용카드 0.4~0.8%, 체크카드 0.15~0.5%를 납세자가 부담해요.

분납 활용 (250만원 초과 시)

세액 250만원을 넘으면 분납 신청 가능. 신청도 12월 15일까지 마쳐야 해요.

종부세액	분납 가능 금액	분납 기한
250만~500만원	250만원 초과분	다음 해 6월 15일까지
500만원 초과	전체의 50%	다음 해 6월 15일까지

예: 그 해 종부세 800만원 = 1차 12월 15일 400만원 + 2차 다음 해 6월 15일 400만원. 분납 이자 없음이라 자금 사정이 빡빡하면 무조건 신청하는 게 유리해요.

납부 유예 제도도 별도로 있어요. 1세대 1주택자(공동명의 1주택자 포함)가 만 60세 이상이거나 그 주택을 5년 이상 보유했고, 소득 요건(직전 연도 총급여 7천만원 이하 또는 종합소득금액 6천만원 이하)을 갖췄고, 그 해 주택분 종부세가 100만원을 넘으면 담보를 제공하고 납부기한 만료 3일 전까지 신청해서 양도·상속·증여 시점까지 종부세 납부를 미룰 수 있어요(종합부동산세법 제20조의2). 유예가 끝나 낼 때는 유예 기간만큼 이자상당가산액이 붙는데, 이율은 국세환급가산금 이율인 연 3.1%예요(국세기본법 시행규칙 제19조의3, 2026년 9월 현재). 부담은 있지만 현금흐름이 빠듯한 1주택 가구에는 유효한 카드.

5월 매매 직전 체크리스트 7가지

이 글의 핵심을 한 장으로 압축했어요. 5월 잔금을 앞둔 분이라면 잔금 전 이 7가지를 다시 확인하세요.

1. 잔금일이 5월 31일까지인가, 6월 2일 이후인가 — 6월 1일 잔금은 누가 내는지 헷갈리기 쉬워요(이때는 매수자 부담). 단 하루 옮기는 게 안전.
2. 본인이 그 거래로 1주택 유지인지, 2주택 진입인지 — 다주택자 진입이면 종부세가 기본공제 12억 → 9억으로 줄고 최대 80%인 고령자·장기보유 세액공제도 사라져요. 기존 집을 팔 갈아타기라면 9월 16일부터 30일까지 일시적 2주택 신청이 먼저예요.
3. 공시가격 합산이 1주택 12억·다주택 9억을 넘는지 — 안 넘으면 그 해 종부세 0원. 공동명의는 부부 각자 지분의 공시가격이 9억을 넘는지로 봐요. 50:50 지분이면 합계 18억까지 0원이지만, 지분이 한쪽으로 쏠리면 합계 18억 아래에서도 종부세가 나올 수 있어요.
4. 부부공동명의라면 9월 16일부터 30일까지 단독명의 특례 신청 검토 — 65세 이상·10년 이상 보유면 특례가 유리할 수 있어요.
5. 재산세도 같이 6월 1일 기준 — 7월·9월 재산세 고지서도 같은 소유자에게 발송돼요. 재산세 + 종부세 합산해서 부담액 추산.
6. 계약서 특약에 종부세 분담 조항 검토 — 잔금일 협상이 어려우면 종부세 일부 부담 약정으로 보완.
7. 12월 분납·납부 유예 — 250만원 넘으면 분납, 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1주택자는 소득 요건을 갖추고 세액이 100만원을 넘으면 납부유예 카드.

자주 헷갈리는 5가지 실수

1. "잔금 5월 30일에 쳤는데 등기는 6월 5일 했으니까 매수자는 그 해 안 내도 되겠지?" — 잔금일이 우선이에요. 등기접수일이 더 빠른 경우만 등기접수일 적용. 잔금 친 날부터 매수인 소유.
2. "공시가격 = 시세인 줄 알았어요." — 2026년 공동주택 공시가격은 시세의 69% 수준(현실화율)에 맞춰 매겨졌어요. 단순 환산하면 공시가 12억은 시세 약 17억원대지만 단지마다 차이가 있어서, 매년 4월 30일까지 공시되는 공동주택 공시가격을 직접 확인하는 게 정확해요.
3. "부부공동명의면 무조건 절세." — 고령자·장기보유 공제가 70%(예: 65세·12년 보유)면 공시가 21억대부터 단독명의 특례가 유리해질 수 있어요. 매년 9월 시뮬레이션이 답.
4. "1주택자라서 종부세 걱정 없어요." — 공시가격은 매년 새로 매겨져요. 작년에 11억이던 공시가가 올해 13억이 되면 그 해부터 종부세 대상이에요.
5. "임대 놓는 집은 종부세 안 낸다던데?" — 요건을 갖춘 등록 임대주택을 9월 16일부터 30일까지 합산배제 신고해야 빠져요. 아파트를 사서 임대하는 경우는 장기일반·단기 민간임대 어느 쪽으로도 새로 등록할 수 없고(민간임대주택에 관한 특별법 제2조), 아파트가 아닌 주택은 10년 장기일반민간임대나 2025년 6월 4일부터 생긴 6년 단기민간임대로 등록할 수 있어요. 공시가격 상한·의무임대기간·임대료 증액 5% 이하 같은 요건을 채워야 해서 무조건 다 빠지는 게 아니에요(종합부동산세법 시행령 제3조제1항). 특히 이미 집이 있는 세대가 조정대상지역에서 새로 산 주택은 장기일반·단기 어느 쪽으로 등록해도 합산배제를 받을 수 없어요(같은 항 제8호 나목·제11호 나목). 시나리오 3처럼 본가를 둔 채 조정대상지역 빌라를 더 산 경우가 여기에 해당하고, 조정대상지역 지정 공고일까지 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 집만 예외예요(2018년 9월 13일 전부터 계속 조정대상지역인 곳은 2018년 9월 13일까지).

마무리 — 잔금일 조정이 가장 큰 절세

종합부동산세 절세는 사실 단순해요.

• 매수자: 6월 2일 이후 잔금 → 그 해 종부세 회피
• 매도자: 5월 31일까지 잔금 → 그 해 종부세 회피
• 부부공동명의 1주택: 매년 9월 단독명의 특례 시뮬레이션
• 다주택자: 자녀 증여 같은 장기 플랜 병행. 새로 사서 등록하는 임대주택의 합산배제는 요건을 갖춘 비아파트만 되고, 이미 집이 있는 세대가 조정대상지역에서 새로 산 집은 안 돼요(일반 법인 명의 주택은 기본공제 없이 2.7%·5.0% 단일세율이라 종부세 절세 수단이 아니에요)
• 납부 단계: 250만원 초과 분납 + 고령자·장기보유자 납부유예 적극 활용

6월 1일은 단순한 행정상 날짜처럼 보이기 쉬워요. 그런데 위 시나리오처럼 이 하루가 그 해 보유세를 누가 낼지 통째로 가르는 날이에요. 5월 전후로 잔금을 잡는다면 계약서에 날짜를 적기 전에 매도·매수 양쪽이 잔금일을 한 번 더 점검해 보세요.

이 글은 일반 정보 안내이고 특정 매매·절세 상담이 아니에요. 본인 보유 주택 수·공시가격·세대 구성·기존 보유세 이력에 따라 결과가 크게 달라지니 거래 전 세무사·관할 세무서·홈택스 모의계산을 통해 한 번 더 확인하셔야 해요.

참고 자료

• 국세청 종합부동산세 안내(nts.go.kr) — 세율표·공제·신고기한 공식 자료
• 국세청 홈택스 종부세 모의계산 서비스 — 보유 주택 공시가격 입력 시 그 해 추정 세액 자동 산출
• 국토교통부 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr, 한국부동산원 운영) — 본인 주택 공시가격 조회
• 국토교통부 「2026년 공동주택 공시가격 결정·공시」(2026년 4월 30일, 대한민국 정책브리핑) — 현실화율 69% 적용
• 행정자치부 보도자료 「매매한 부동산의 재산세는 누가 부담할까?」(2017년 5월 23일) — 6월 1일 매매는 매수자, 6월 2일 매매는 매도자 부담
• 본 글 수치는 2026년 5월 기준 공식 자료(공정시장가액비율 60%, 1주택 공제 12억, 다주택 공제 9억, 일반세율 0.5~2.7%, 농특세 20%) 기반이며 법령 개정 시 변경될 수 있어요
• 면책: 특정 부동산 매매·절세 상담이 아니에요. 실제 거래 전 본인 상황을 세무사·홈택스 모의계산으로 다시 확인해 주세요.